特别策划丨老旧小区改造:如何“改”出居民幸福感?

【http://www.sczx.gov.cn】 【2020-09-01】 【四川政协报】

“传动的记忆”长廊,不仅是进入莲花社区的通道,也展示了川齿厂发展历程。

老旧小区是城市建设与管理的有机组成部分,见证了一座城市的发展变迁。随着城市面貌的日新月异,一些老旧小区功能滞后,相关配套设施已无法满足群众生活需要。当前,切实解决老旧小区在安全使用、居住功能、外部环境、市政配套、管理机制等方面存在的问题已迫在眉睫。

2020年伊始,枣子巷中医药文化特色街区正式开街。

7月20日,国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(以下简称《意见》),明确了城镇老旧小区改造的目标任务、对象范围、支持政策等。为贯彻落实《意见》精神,进一步规范和指导我省老旧小区综合改造提升工作,切实改善城镇老旧小区人居环境,提高居民生活品质,日前,住房和城乡建设厅组织编制了《四川省城镇老旧小区改造技术导则(试行)》并下发通知,要求各地参照执行。

莲花社区“记忆小巷”展示的物品均由居民自发捐赠。

连日来,记者深入走访成都市部分老旧小区,了解居民关于老旧小区改造的呼声诉求,听取相关社区在推进该项工作中的成功经验和有益思考。

成效 小区变身主题公园

草木葱郁的漫山步道旁,展陈着切割机、砂轮机、千斤顶、欧姆表、割刀、车床等老物件;老楼的红砖外墙上,“装配车间”“工艺科”“子弟学校”“职工医院”等数十块各式各样的门牌,组成了一幅形象墙,成为众人追捧的拍照“打卡”背景……走进成都市双流区西航港街道莲花社区,一股怀旧工业风扑面而来。“如今我们社区环境很好,来参观的人很多,大家都说我们社区就像一座主题公园。”正在小区内散步的居民朱大爷自豪地对记者说。

莲花社区成立于2006年3月,前身是“老三线”企业——四川齿轮厂的单位家属院。1983年,始建于1965年的川齿厂与岷江齿轮厂两厂合并,形成了有3000多名职工、3000多名家属的生活区域。本世纪初,企业破产后,单位家属院卫生差、治安乱,一度为居民诟病。“原来小区里面到处都是臭水沟,脏得不得了”,朱大爷告诉记者,“夸张点说,当时我们这个社区是双流最乱最脏最差的社区之一。一提到川齿小区,人家首先联想到的就是脏乱差。”

莲花社区极具怀旧风格的“网红”背景墙。

“不要说自己住,连外来租户都嫌弃。”据莲花社区党委书记马腾飞介绍,因为居住环境太差,住在社区的人越来越少,到2017年,社区里的六七千人差不多搬走了一半。

近年来,借着社区治理的东风,莲花社区立足实际,花大力气对社区环境进行深度改造。如今,以“川齿记忆”为主题打造的莲花社区,已成为双流区的“网红”社区,一度让人唯恐避之不及的破旧小区成为颇受欢迎的居住地。“不仅搬走的许多老年人回来了,就连周边上班的年轻人也喜欢到我们社区租房子。”马腾飞说,随着社区环境的逐渐改善,社区人口开始回流,到2020 年,常住人口又恢复到了之前的数量。

“环境美了,房价都涨了不少。我们很满意”,社区住户覃大妈乐呵呵地说,“真没想到,住了几十年的烂房子,现在能变得这么巴适。”

记者在成都市部分老旧小区走访发现,不仅莲花社区的住户对改造结果满意,目前已经完成改造的老旧小区的住户,绝大多数都表示满意。而在尚未开始改造的老旧小区中,住户普遍表示充满期待。“看人家小区安装了电梯、环境变美了,我们很羡慕呀!希望我们小区也能好好改造一下。”家住成都市青羊区蜀都苑的居民何女士对记者说。

经验 党建引领共商共治

老旧小区改造是一项牵一发而动全身的系统工程,改造过程中涉及众多住户利益诉求,如果达不成一致意见,工作将难以推进。莲花社区是如何把一个破产企业的单位家属院打造成“网红”社区的呢?

“党建引领起了关键作用。”马腾飞说,破产改制企业的单位家属院转型为城市社区,社区居民从“单位人”变为“社会人”,面临着复杂艰巨的社区治理难题。在此背景下,坚持党建引领,为社区转型发展提供了强有力的组织保障。

“过去,单位家属院的后勤保障由企业负责。企业破产改制之初,一些社区居民观念意识没有转变,‘等靠要’思想普遍存在”,双流区西航港街道智慧治理中心主任刘吉洪说,“刚开始改造时困难重重,来街道反映诉求的群众也很多,比如缴纳维修基金和物业费收费标准的问题,大家意见不统一。如果不靠党建引领、没有老党员的带头支持,很多工作都难以开展。”

改造后的枣子巷47号院大门处。

刘吉洪说,考虑到改造治理的复杂性,街道将莲花社区划分为10个区域,每个区域建立党支部,每个区域以2~3个楼栋为单位建立16个网格,每个网格建立1个党小组,形成了社区党委、区域党支部、网格党小组的三级体系,构建起了社区党委引领抓总、社区居民依法自治和自治物业管理中心等群团组织协调配合的多元参与机制,实现了党组织、党建引领社区发展治理、辖区单位和社区共驻共建共治“三个全覆盖”。

“在社区改造过程中,我们先后组织召开了30余次老党员、老职工座谈会,发动党员群众提出建设性意见建议280余条。”马腾飞说,近年来,莲花社区坚持党建引领,创新“三老三治三新”理念,依托老企业、老职工、老党员,推动社区德治、法治、自治建设齐头并进,实现新市民、新生活、新莲花,初步构建了共建共治共享的社区治理新格局。

与莲花社区类似,成都市金牛区西安路街道枣子巷社区枣子巷47号院快速实现“颜值”提升,主要也是依靠党建引领。

回想起小区前些年的模样,枣子巷47号院住户李大爷用了“三个乱”来形容:杂物乱、绿化乱、停放乱。如今,道路平整通畅、楼道干净整洁、阳台盆栽摆放井然有序、绿植环绕房前屋后、文化彩绘别具特色……该院落已被打造成金牛区老旧小区改造的“样板工程”。

枣子巷社区党委书记陈世蓉告诉记者,枣子巷47号院修建于1984 年,属单位宿舍院落。院落建筑面积仅6000 平方米,有4栋房屋9个单元、86户住户。2017年年中,社区牵头对该院落实施改造,并于2018 年年初完成改造。陈世蓉在向记者介绍改造经验时同样提到了“党建”——以党建为引领、社会组织为链接、社区予以支持、社区居民为主体,营造共创、共建、共享的良好氛围。

“‘党员示范,引导院落骨干参与,共创院落环境’是枣子巷社区推进老旧小区改造的总体思路。”陈世蓉说,通过党员行为的示范引领、党组织开展的活动引领、党组织动员和协调服务引领,依靠居民自己解决院落治理、环境整治、项目选择等涉及切身利益的问题,既激发了居民作为自治主体的参与热情,又拉近了党群、干群关系,实现了从街道、社区的“独乐乐”到党群“众乐乐”的转变。

建言 有效避免矛盾纠纷

城镇老旧小区改造是一件利国利民的大事,如果改造成功,将大幅提升居民的幸福感、获得感。但记者在采访中发现,因老旧小区改造引发的邻里纠纷时有发生。

“老旧小区在改造过程中常见的法律问题主要包括改造费用、业主的建筑物区分所有权、相邻权等问题。”据成都市成华区政协委员、四川全兴律师事务所主任付少杰介绍,我国物权法第七十条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;第八十四条规定,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。因此,在同一个小区内,每个业主都是不动产权利人,享有法定的相邻权。具体来说,在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间,任何一方为了合理行使其所有权或使用权,享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。国务院发布的《物业管理条例》、2021年1月1日即将施行的《中华人民共和国民法典》也作了类似规定。

成都市一老旧小区内正在加装电梯。

“根据这些法律法规,全体业主对改造老旧小区都有行使共同管理的权利。不管是小区安装电梯、变更小区绿化用地用途、小区停车位车库扩建等,都是建筑区划内全体业主共同管理的事项。”付少杰说,因为涉及方较多,小区在改造过程中很容易发生矛盾纠纷。

那么,在老旧小区改造中如何尽可能地避免矛盾纠纷的发生?付少杰建议——

第一,设立业主大会,选举业主委员会,所有改造小区的方案及具体工程通过业主大会讨论投票决定。

第二,事先制定好改造方案并严格遵照执行。可由政府房管部门牵头,联合街道办事处、社区居委会、业主委员会,共同协商、制定改造方案。改造方案制定后,主动向全体小区业主公开公示,保障业主知情权,为改造工作打好基础。改造方案公示之后,不得擅自改动,应当严格遵照执行。

第三,多渠道筹集改造资金。老旧小区改造资金来源可采取业主自筹、利用共有部分从事经营活动所得收益,还可以申请依法动用维修基金,以及申请政府老旧小区改造专项资金补助等。例如,《成都市人民政府办公厅关于促进既有住宅自主增设电梯工作的实施意见(试行)》自2018年8月3日实施以来,已有不少老旧小区成功申请了每台电梯20万元以上的政府补助。

第四,做好相关法律法规的解释工作。小区业主在享受应有权利的同时,也要承担相应的义务,即不动产的权利人有义务按照有利生产、方便生活的原则与人方便。比如老旧小区内某个业主不同意安装电梯,如果安装电梯的行为不会对他造成不好影响,又可以为他人提供便利,其反对的行为就于法无据。这时候,有利害关系的业主可以进行友好协商,协商不成可以向业主委员会、社区居委会、街道办事处等寻求帮助、调解,必要时可提起诉讼以达到改造目的。

(记者 黄科夫 实习记者 侯诗羽 陈冰馨)

委员访谈

践行以人为本理念 实现共建共管共享

访谈嘉宾:住川全国政协委员、中国建筑西南设计研究院有限公司总工程师冯远

记者:如何通过城镇老旧小区改造,达到改善城市人居环境、提升城市公共服务水平、解决城市发展不平衡不充分问题的目标?

冯远:第一,建立合理的评估机制,制定相关法律法规、设计技术研究和标准编制,充分开展小区房屋质量、市政基础设施、环境品质评估,在考虑小区居民意愿基础上合理确定老旧小区改造范围。从长远来看,还应建立既有建筑、小区的全寿命周期评价机制,对在役使用情况、维护情况进行跟踪和信息化管理,并加强相关法律法规和技术标准制定。

第二,坚持可持续发展理念,分类分批改造。优先解决水、电、气、路、电梯等基础设施的维修和完善问题,保障居民基本生活质量。顺应群众意愿,积极发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等便民公共服务。

第三,坚持保护优先,注重历史传承。历史文化街区要以保护为主,整治风貌、提升功能,保留更多的历史信息和文化遗产。对于一般的老旧小区,要以实用为主,因区施策,尽量融入地域性文化,彰显城市个性。

第四,积极推动市场力量参与老旧小区改造。除政府财政补贴、居民自筹外,还要运用市场化方式吸引社会力量参与,搭建产权主体与市场主体共建共享机制。

记者:您认为应该从哪些方面着手,让老旧小区改造推进得更加有序高效?

冯远:目前来看,老旧小区改造除了技术层面的问题外,仍然面临资金投入和后续管理等一些棘手问题,需要政府、企业、居民以及社会各方力量的参与,共同探索“政府引领、社区主导、市场运作、各方支持、居民参与”的模式。

政府部门要充分发挥引领统筹作用,系统界定和规范政府、市政公共服务部门、商业机构、居民之间的权利义务关系,制定老旧小区改造相关产业政策,引导企业积极参与老旧小区改造技术研究和推广。社区要主动发挥桥梁纽带作用,做好前期摸底调查、宣传发动、征集民意、协调沟通等工作。践行“以人为本”的改造理念,组织居民参与改造规划设计的各个阶段。在发起和准备阶段,组织改造说明会、意见征集会等,向居民宣传老旧小区改造的目的、费用等情况,解答疑惑,了解诉求,促进居民形成共识;在改造过程中,定期召开社区、物业单位和施工单位、小区居民等共同参与的协商会,协调解决改造过程中遇到的问题;改造后,充分发挥居民参与小区治理的热情,发挥业主委员会的主动性,引导成立社区公共组织,创造条件让居民积极参与共建共管。

(记者 陈冰馨)

支招老旧小区改造 让居民生活更滋润

进入9月,雅安市政协将就“开展老旧小区改造提升”进行专题调研。市政协对此高度重视,希望立足川西区域性中心城市的发展定位,调研城市规划、建设和管理情况,进一步促进老旧小区提升改造,为提升城市品质、建设秀雅滋润的美丽城市献计出力。

近年来,雅安市在加快城市新区建设的同时,不断探索老旧小区治理新模式,针对老旧小区软硬件提升的改造工程全面实施,促进城市环境、风貌大大提升,市政协及各界委员也积极参与到老旧小区改造工作中。

主城区变“老”了 “软硬兼施”换新颜

2019年7月,雅安市政协主席杨承一带队深入雨城区青江街道桐梓林社区的老旧小区院落——面粉厂宿舍开展调研。面粉厂宿舍修建于上世纪50年代,基础设施差,存在问题多。杨承一表示,希望社区对照群众关注的问题,进一步完善基础设施,在环境秩序、卫生保洁、车辆归点、氛围营造等方面做细做实工作,提升小区居民的幸福感和获得感。

紧接着,2019年9月,雅安市召开雨城区老旧小区和棚户区三年改造实施规划编制专题会,拉开了雨城区旧城改造序幕。

雨城区是雅安市中心城区,随着城市化进程的加快,曾经的主城区变为现在的老城区,居民小区多为缺少物业管理的散居式老旧小区,其中上百个点位存在楼体年久失修、路面破损坑洼、停车设施不足等问题。为彻底改变这些小区的无序管理状况,雨城区以硬件改造提升基础环境,软件提升促进长效治理,坚持“软硬兼施”,实现老旧小区自我生存、自我发展、自我提升,有效破解治理难题。

雨城区将老旧小区改造工作重点聚焦基础设施差、环境卫生差、治安条件差三类突出问题,目前已完成老旧小区路面改造约1.5万平方米,维修屋面约1万平方米,增补照明设施1200余处,建设小区停车位200余个,并开展环境卫生综合治理1060次。同时,以小区治理为抓手,激发居民参与积极性。在各居民小区党支部引领下,无物业管理小区成立自管委446个,同步建立53个业主委员会、物业公司党组织,形成居民区党组织领导下的“1+3+X”小区综合治理机制。深化社会服务,推进社区、社会组织、社会工作“三社联动”,培育青青村社、青年志愿者协会、雨城希望公益服务中心等社会组织3 家,承办日间照料、护苗行动等社会项目10余个。

委员撰写提案 推动旧楼加装电梯

在老旧小区改造过程中,旧楼加装电梯成为群众关心的热门话题,但这项工程在实际推进中却并不顺利。

雅安市政协委员高建国在调研中了解到,由于安装意愿不统一、分担数额难协调、后期运营责任不明确等问题,旧楼加装电梯的进展情况并不理想。为此,在2019年市两会期间,他专门提交了一份提案,建议由政府搭建协商平台,引进民营资本安装电梯,建立共享电梯有偿使用体制。“具体来说,就是政府带头建立协商平台,做好政策咨询、专业引导、政策补贴等。同时,积极引进民营资本投资老旧小区电梯加装,居民不用缴纳建设和维护费用,根据个人后期需求刷卡付费使用电梯。”

今年,罗小燕、杨雅康、杨桦、张玉玲等市政协委员又联名提交了《关于既有住宅加装电梯的建议》。他们在提案中建议,各县(区)成立既有住宅加装电梯业务服务工作小组,统筹指导全县(区)既有住宅加装电梯的各项工作;探索将电梯加装的申报、审批、竣工验收环节从业主转移到中介机构,让加装电梯的业主从繁琐的审批流程中解脱出来;制定费用分摊原则,由业主根据所在楼层等因素,充分协商后按认可比例共同出资;加大政府指导力度,加快电梯增设速度。

7月30日,雅安市住房和城乡建设局详细答复了对这份联名提案的办理情况:截至2020年4月底,雨城区既有住宅电梯增设已累计完工46台,正在建设的有28台。通过增设电梯,全市老旧住宅中60岁以上老年人约有2000人解决了上下楼难的问题,有效改善了城市老旧住宅区居民住房条件和人居环境。

雅安市住房和城乡建设局还表示,已会同市财政局拟定了《雅安市既有住宅电梯增设(2019-2021年)财政补贴管理办法》,目前已上报市政府审议。该办法第四项以奖代补标准中规定:政府补贴资金采取以奖代补的方式,增设电梯安装完成验收后经申请审批,政府给予一次性奖励资金。奖励资金除上级补助资金外,地方财政再给予补助。

(记者 唐召怡)

本版图片均由记者 黄科夫

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